欢迎光临四川金契律师事务所门户网站——我们将竭诚为您提供法律服务
扫一扫浏览:
  • 官方微信
  • APP安卓版
  • APP苹果版
全国咨询热线:(028)86113255

《人民法院报》案例:房屋买卖合同无效与雇员侵害物权竞合案件不能合并审理

发布时间: 2019-05-27
浏览次数: 172

本案案号:(2017)豫1527民初3055号,(2018)豫15民终1485号

案例编写人:河南省淮滨县人民法院  韩卓珂



裁判要旨


        房屋买卖合同不成立与房屋出卖人的雇员在销售的房屋(未实际交付)堆放装修物导致发生火灾进而不能交付涉案房屋,产生法律关系的竞合,不能合并审理,出卖人可以在涉案房屋法律关系处理完毕后,另行起诉主张雇员侵权责任。


案情


   原告郑某为城市户口,于2013年2月5日、2014年1月26日交付给被告张甲合计15万元,用来购买被告张乙在简楼新村开发的新农村建房。后被告简某在涉诉房屋堆放木料,2017年1月4日,该处房屋发生火灾,导致房屋毁损严重。被告张甲在发生火灾之前并未将涉案房屋钥匙交付给原告郑某,简楼新村项目是被告张乙开发,该处简楼新村房屋没有取得土地规划证、农村集体土地转为非农业建设用地规划证及变更土地使用性质等合法手续。

    郑某于2017年5月以被告张甲、张乙违约未能交付房屋,要求张甲、张乙退还购房款15万元为由起诉至河南省淮滨县人民法院。被告张甲、张乙以被告简某乃经过原告郑某同意堆放易燃物于涉案房屋,导致房屋灭失为由,提起反诉,要求原告郑某继续履行房屋购买合同,被告简某赔偿房屋灭失损失暂定15万元。


裁判


   河南省淮滨县人民法院经审理认为,原告郑某交付15万元购房款事实存在,但是原告郑某为城市户口,按照法律规定,农村集体土地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买住宅,且该规定为效力性规定。由于合同无效后已无继续履行的可能,因此张乙反诉继续履行合同的请求,不能成立。被告张乙要求对毁损房屋提出鉴定,该鉴定申请事项涉及被告简某侵权事实的最终认定与合同无效之诉的竞合问题,而且可以在另案侵权之诉中提出,故在本案中提出鉴定实无必要,因此不能成立。故判决:被告张乙于本判决生效后三十日内,退还给原告郑某15万元。

    宣判后,被告张甲与被告张乙不服判决结果,提起上诉。河南省信阳市中级人民法院经审理认为,涉案房屋尚未交付,故房屋毁损灭失的风险由出卖人即张甲、张乙负担,因为涉案房屋已经发生火灾,损毁严重,无法交付使用,因此郑某要求返还购房款并无不当。涉案房屋失火损失与本案并非同一法律关系,张甲、张乙关于涉诉房屋的失火损失,可另行主张。本案的基础关系为房屋买卖合同关系,一审法院依法对合同效力的认定并无不当。判决结果并未超过诉讼请求,程序亦无不当。综上,张甲、张乙上诉理由不能成立,不予支持,维持一审判决。


评析


   1.城市居民能否购买农村集体开发“新农村住房”。关于城市居民购买农村住房问题,合同法及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》规定,违反法律、行政法规效力性规定的合同无效,而土地管理法明确规定农村土地只有取得国有建设用地规划许可证及国有土地使用证后才可以对外出售,任何个人及法人均无权改变土地使用用途,两被告的行为实质是农村宅基地建设,而其私自将新农村建房出卖给原告郑某已经违反法律效力性规定,该行为自始无效。

    2.法院认定房屋买卖合同无效并判断双方当事人之后的法律后果并未超过当事人诉求。对于合同效力的审查,属于人民法院的裁判范围,虽然当事人未提出确认合同无效后的法律后果的请求,人民法院在依据合同法认定合同违反法律效力性规定进而无效的情况下,应当援引合同法相关规定,对合同无效的法律后果进行处理。合同法规定,在合同无效的情形下,当事人应负的民事责任之一是返还财产,合同被认定无效后,就意味着双方当事人之间没有任何合同关系存在,那么就应该让双方当事人的财产状况恢复到如同没有订立合同时的状态下的情形。而返还财产就是旨在使财产关系恢复到合同订立前的状况。所以不论接受财产的一方是否具有过错,都应当负有返还财产的义务。本案中,原告郑某已经要求被告张乙返还购房款,在双方买卖合同无效的情况下,被告张乙再要求继续履行合同,违反法律的规定且无履行的可能,原告郑某的诉讼请求,符合合同法的规定,应当予以支持。被告张乙的反诉请求没有法律依据,不应予以支持。

    3.被告简某的雇员行为不能在被告张乙的反诉中合并处理。被告简某作为被告张乙雇员,无论是否经过原告郑某的同意将被告张乙装修房子的木料堆放在房屋内,实质都是第三人对房屋物的完整性的侵害,而这种侵权行为与合同之诉是两个法律事实,不能在原告郑某与被告张乙的房屋合同无效之诉中解决。被告张乙要求对毁损房屋提出鉴定进而要求被告简某赔偿损失,该鉴定申请事项涉及被告简某侵权事实的法律认定问题,而且可以在另案侵权之诉中提出,因此在无关联案件中提出鉴定没有法律依据。


文章来源:民事法律参考

四川金契律师事务所(摘)


上一篇:无下一篇:无
相关推荐 More
2022 - 04 - 21
点击次数: 6
劳动能力鉴定 职工工伤与职业病致残等级 (GB/T 16180-2014) 及附录中华人民共和国国家质量监督检验检疫中 国 国 家 标 准 化 管 理 委 员会发布  前言  1.范围  2规范性引用文件  3术语和定义  4总则  4.1判断依据  4.2晋级原则  4.3对原有伤残及合并症的处理  4.4门类划分  4.5条目划分  4.6等级划分  5 职工工伤与职业病致残等级分级  5.1一级  5.2二级  5.3三级  5.4四级  5.5五级  5.6六级  5.7七级  5.8八级  5.9九级  5.10十级  附录A (规范性附录)各门类工伤、职业病致残分级判定基准  A.1神经内科、神经外科、精神科门  A.2骨科、整形外科、烧伤科门  A.3眼科、耳鼻喉科、口腔科门  A.4普外科、胸外科、泌尿生殖科门  A.5职业病内科门  A.6非...
2022 - 03 - 07
点击次数: 8
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉总则编若干问题的解释》已于2021年12月30日由最高人民法院审判委员会第1861次会议通过,现予公布,自2022年3月1日起施行。  2022年2月24日  为正确审理民事案件,依法保护民事主体的合法权益,维护社会和经济秩序,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定,结合审判实践,制定本解释。  一、一般规定  第一条 民法典第二编至第七编对民事关系有规定的,人民法院直接适用该规定;民法典第二编至第七编没有规定的,适用民法典第一编的规定,但是根据其性质不能适用的除外。  就同一民事关系,其他民事法律的规定属于对民法典相应规定的细化的,应当适用该民事法律的规定。民法典规定适用其他法律的,适用该法律的规定。  民法典及其他法律对民事关系没有具体规定的,可以遵循民法典关于基本原则的规定。  第二条 在一定地域、行业范围...
2022 - 01 - 18
点击次数: 4
2022年1月17日上午10点,根据国家统计局公布的最新数据,2022年度一次性工亡补助金标准调整为:  47412×20=948240元▋详情如下:2022年1月17日上午10点,国家统计局召开国民经济运行情况新闻发布会。一、居民收入情况2021年,全国居民人均可支配收入35128元,比上年名义增长9.1%,扣除价格因素,实际增长8.1%;比2019年增长(以下如无特别说明,均为同比名义增速)14.3%,两年平均增长6.9%,扣除价格因素,两年平均实际增长5.1%。分城乡看,城镇居民人均可支配收入47412元,增长8.2%,扣除价格因素,实际增长7.1%;农村居民人均可支配收入18931元,增长10.5%,扣除价格因素,实际增长9.7%。(国家统计局官网数据地址:http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/202201/t202201...
2022 - 01 - 18
点击次数: 68
一、一方针对二审判决申请再审,法院作出再审判决后,另一方不服的,能否向法院申请再审?最高院答:不能,应向检察院申请再审检察建议或者抗诉。释法说理:民事诉讼法第一百九十九条规定,当事人对已经发生法律效力的判决、裁定,认为有错误的,可以向上一级人民法院申请再审。这里所称当事人是案件的全部当事人,均依法享有申请再审的权利。一方当事人在法定期间内申请再审,另一方当事人在法定期间内未提出再审申请的,在审判监督程序终结后,所有当事人针对该已经发生法律效力的一审或二审判决、裁定申请再审的诉讼程序权利已经消灭,并不会因另一方未在法定期间内行使申请再审的权利而为其另行保留一次向作出再审裁判法院申请再审的权利。人民法院针对一方当事人的再审申请,经过审查,裁定进入再审程序的,虽然再审程序是按照二审程序审理的,但所形成的法律文书并非二审判决,而是再审判决,两者因所处的诉讼程序不同而性质有别。此时,由于当事人相应诉...
扫一扫关注微信
扫一扫下载APP安卓版
Copyright ©2005 - 2017 四川金契律师事务所
版权所有,仿冒必究! 
犀牛云提供企业云服务