欢迎光临四川金契律师事务所门户网站——我们将竭诚为您提供法律服务
扫一扫浏览:
  • 官方微信
  • APP安卓版
  • APP苹果版
全国咨询热线:(028)86113255

法院明确:“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算

发布时间: 2020-12-18
浏览次数: 17

      一直以来,开发商与购房者签订的房屋买卖合同都属于格式条款合同,开发商为了降低“逾期交房、逾期办证”违约风险,在合同中明确表示违约责任固定为几千元或将违约金的比例调得极低。购房者主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,人民法院一般应予支持,但是在违约金额上苦于“合同约定”难以支持购房者诉请,为了解决该问题,江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》明确“开发商逾期交房、逾期办证违约金约定低于日0.5‱(年1.8%),视为无效格式条款,按银行逾期贷款利息标准计算”!



正文:

江西省高级人民法院
开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引

为妥善处理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷案件,统一全省法院审理此类案件的法律适用标准和裁判尺度,提高审判质量,根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定,结合审判经验和我省实际情况,制定本指引。

一 【适用案件范围】
本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后,开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证,引发的购房人起诉开发商,要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。
法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。
二【商品房交付条件】
开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。
三【商品房交付与接收】
开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的,购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的,不予支持,但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任,由开发商承担。
开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的,购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由,要求开发商承担逾期交房违约责任的,不予支持。
开发商通知购房人接收房屋,购房人有证据证明房屋有明显质量问题,影响到正常使用的,可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的,开发商应承担逾期交房的违约责任。
四【逾期交房违约金的调整

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。
合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。
合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。
五【逾期办证的认定】
开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,应予支持。
因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料,购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的,购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的,不予支持。
六【逾期办证违约金的调整】
开发商交房和办证均构成逾期时,购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的,应予支持。
合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五(均含本数)范围内的,开发商主张约定过高请求调整的,原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的,可按实际损失予以调整。
合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的,当事人请求调整的,可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理,无需调整的除外。
合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算,而是按购房款固定比例计算的,应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的,可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款,逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。
合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的,认定的违约金数额远超该限额的,按认定的违约金数额确定。
七【开发商免责情形】
开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的,存在下列情形的,可予以支持:
(一)因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证;
(二)因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证;
(三)因执行行政命令造成逾期交房或办证,但行政命令系因开发商原因造成的除外;
(四)因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证,或合同中约定的其他免责情形。
开发商因上述免责情形不能履行合同的,应当及时通知购房人,以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的,应予支持。
开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的,应当就存在法定或约定的免责事由,且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。
八【诉讼时效】
购房人主张逾期交房或办证违约金的,应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的,违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。
开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩,在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的,不予支持。
九【适用效力】
本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。
法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的,按照新规定处理。


所以法秩序统一的原理要注意运用,注意法律之间的协调。


相关推荐 More
2021 - 02 - 23
点击次数: 6
民法典出台后,关于全职太太“离婚时可以向对方提出家务劳动补偿的主张”这一点,不少人存在疑问。最近,北京市房山区法院就首次审结了一起适用民法典新规定的离婚家务补偿案件,就是涉及全职太太的离婚案件。法院一审判决准予两人离婚,共同财产由双方平均分割,同时判决男方给付女方家务补偿款5万元。作为明确支持家务补偿的“民法典第一案”,该案的标志性意义不容小觑。民法典让“家务劳动补偿”有法可依,也体现了法律对婚姻的保障越来越人性化。这一判决,冲上了微博热搜。具体是怎样的案子?为什么会有“家务补偿”?这5万元的计算标准又是怎样的呢?▽  全职太太离婚要求家务劳动补偿    法院判决男方给付5万元  2015年,陈先生与王女士登记结婚并育有一子。2018年,双方开始产生矛盾,并于当年7月开始分居至今。自2018年11月之后,孩子一直随王女士居住生活。...
2021 - 02 - 19
点击次数: 14
当债务人已经将财产转移,名下无财产可供执行怎么办?我们可以申请将其列为失信被执行人。失信被执行人就是我们生活中讲的“黑名单”。“老赖”进入黑名单有什么好处呢?《民事诉讼法》中的强制执行措施当“老赖”被列为失信被执行人后,会被:1、强制执行被申请执行人的存款;2、强制执行被申请执行人的收入;3、强制执行被申请执行人的股票等财产;4、强制执行被执行人的车辆等动产;5、强制执行被执行人的应收账款等财产;6、强制执行被申请执行人的土地、房产等不动产;7、强制被申请执行人返还特定的财物;8、加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金;9、罚款、拘留等强制措施;10、限制出入境等。特殊标的强制执行1、执行唯一住房根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定,符合条件,唯一住房仍然可以执行,而且实务中,已经出现了大量执行唯一住房的案例,以后肯定会越来越多。2、执...
2021 - 01 - 19
点击次数: 51
2021年1月18日上午10点,国务院新闻办公室举行新闻发布会,国家统计局发布2020年居民收入和消费支出情况。居民收入情况方面,2020年全年全国居民人均可支配收入32189元,比上年名义增长4.7%,扣除价格因素实际增长2.1%,与经济增长基本同步。按常住地分,城镇居民人均可支配收入43834元,比上年名义增长3.5%,扣除价格因素实际增长1.2%;农村居民人均可支配收入17131元,比上年名义增长6.9%,扣除价格因素实际增长3.8%。这个统计数据,对工伤职工的一次性工亡补助金有直接影响。依据《工伤保险条例》第三十九条规定,职工因工死亡,其近亲属按照下列规定从工伤保险基金领取丧葬补助金、供养亲属抚恤金和一次性工亡补助金。说明:依据《工伤保险条例》第六十二条第二款规定,应当参加工伤保险而未参加工伤保险的用人单位职工发生工伤的,由该用人单位按照《工伤保险条例》规定的工伤保险待遇项目和标准...
2020 - 11 - 19
点击次数: 31
裁判概述父母将房产登记在尚为无/限制民事行为能力人的子女名下,如无证据证明该无/限制民事行为能力子女通过继承、奖励、父母之外的第三人的赠予、报酬、收益等有合法经济来源,则该财产宜认定为家庭共有财产。父母负债用于家庭共同生产经营的,应当以包括登记在未成年子女名下房产在内的家庭共同财产用于偿还家庭共同债务。案情摘要1. 王永权因项目建设需要向贺珠明借款1000万元,同时约定还款时间及利息。但借款到期后,王永权未按约定期限偿还。2. 另查明,案涉借款发生前,姚明春作为王雲轩代理人就案涉房产签订《商品房买卖合同》并支付价款,在案涉借款发生后将案涉房产登记至王雲轩名下。3. 贺珠明诉至法院,要求王永权、姚明春(王永权之妻)偿还借款本金及利息;并要求确认登记在王雲轩(王永权、姚明春之子)名下的案涉18套房产为家庭共有财产,在王永权、姚明春不能偿还债务的情况下,拍卖上述房产用于偿还债务。4. 一审判决支...
扫一扫关注微信
扫一扫下载APP安卓版
Copyright ©2005 - 2017 四川金契律师事务所
版权所有,仿冒必究! 
犀牛云提供企业云服务